新北市愛鄉協會 -- 第16次新市鎮論壇【2011年國際經濟情勢與房地產發展趨勢 -兼論ECFA、奢侈稅對台灣房地產之影響】
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第16次新市鎮論壇【2011年國際經濟情勢與房地產發展趨勢 -兼論ECFA、奢侈稅對台灣房地產之影響】    首頁 > 社區行動 > 新市鎮論壇
第16次論壇:淡江大學產經系副教授 莊孟翰 老師
主講:2011年國際經濟情勢與房地產發展趨勢 -兼論ECFA、奢侈稅對台灣房地產之影響
 
2011年國際經濟情勢與房地產發展趨勢 -兼論ECFA、奢侈稅對台灣房地產之影響
國內房價飆漲的原因?
3、4年前就該做 住宅政策沒整合
這一波房價上漲應該是第四波,從二○○三年下半年開始,也就是SARS結束後,原因有幾個,首先是全球利率很低,偏偏政府又在二○○九年一月二十三日調降遺贈稅,但錢回來後沒有投資機會,轉往炒房、炒股。
大約三、四年前,我們就開始對房地產問題提出警告,國內銀行對房地產的放款比率太高,目前房貸餘額五兆多、建築貸款餘額一.三兆、修繕貸款餘額也有幾千億元,加起來約七.一兆元。一般而言,房地產放款占GDP比率不應高於四成,現在已超過四成;占總存款比率大約二成,目前是二十三%;占總放款比率頂多三成,現在已經到三十五%。
政府應踩煞車,房價問題牽涉賦稅署、金管會、營建署及地政司等單位,但政府沒有整合、缺乏整體住宅政策。結果,有史以來最低的利率、有史以來最多的資金氾濫、有史以來最高的租稅降幅,資金洪流進來快沖垮了,政府還不曉得。
目前房價偏離多少?合理價位應是多少?
以中位數房價跟中所得相比,美國房價所得比約三至五倍,北市已高達十四.三倍,這還是以聯合徵信中心的銀行鑑價資料計算,並非實際成交價,價格最少差二成,跟預售屋比又差二成,所以至少差了四成,實際房價所得比應該是二十倍。
北市房價排名全球二十六,這是國際化的結果,有些台商、中資或港資進來,一買就是好幾戶豪宅或整棟商辦,都會區本來就沒有太多供應量,北市好地段有限,內需加外需,房價炒上去,最可憐的是原本居住當地的民眾,附近有房子在賣,他們都買不到,因為漲到每坪一百多萬元,很難買得下手,都被國外或區域外的人買走。
大台北以外地區,雖然房價所得比較低,也沒有用,像宜蘭、花蓮或台東,就算房價所得比只有五倍,如果沒有收入,連租都租不起,有所得才能付貸款,現在很多人連工作機會都沒有。
奢侈稅六月一日上路,政府祭出奢侈稅打房,出手太快或太慢?力道太重或太輕?
現在才來打房,已經錯過最佳時機。從需求來看,影響房價最基本的是首購需求、其次換屋需求、投資性需求及投機性需求,奢侈稅只打掉投機性需求,還是有投資性需求,只要持有超過二年就打不到,如何期望房價回到首購或換屋需求?
即使奢侈稅帶動房價修正,也不可能回到二○○三年下半年開始漲價以前的價位,恐怕也回不到二○○三至今的中間價位,套句熱門電視劇「犀利人妻」的台詞,房價「回不去了」。
政府起碼三、四年前就要開始打房,出手實在太慢了,現在唯一的機會是,如果中國經濟「硬著陸」,全球跟著緊繃,很多資金可能落井下石,台商資金流動也會受影響,台灣房價才有機會拉回。
奢侈稅打房的力道,雖然稅負有點重,但只要超過二年就打不到,轉去炒作預售屋也可以,很多盲點跟規避方式,所有奢侈稅未必能夠杜絕投機;而且,就算把投機性需求打下來,投資性需求還是在,房價還是無法回到合理價位,所以還是有民怨,老百姓覺得打房力道不夠,尤其政府選前才出手,民眾當然更加憤怒。
房價問題本來應逐步解決,政府都不解決,現在又遇上利率、物價等問題,就更難解決了;現在有錢人太有錢、窮人則是太窮,將家庭所得二十等分位,最富有五%及最窮五%,貧富差距從六十五倍暴增至七十五倍,貧富懸殊太大,所以民怨很深。
奢侈稅上路後,房價將如何修正?能否回到合理價位?
可以分成北市、新北市及其他地區,北市十二行政區,今年三月預售屋價格在每坪一百萬元以下,只有文山、內湖、大同及萬華四區,其他區最高價都在一百萬元以上;奢侈稅實際效力,等實施半年至一年才會知道,我認為北市較好地段還是賣方市場,房價不容易修正,頂多修正十至十五%,一般民眾還是買不起。
至於新北市,有些區域因為捷運加持,加上北市房價太貴,部分投資性需求跑到新北市,導致整個市場都亂掉了,之前開出超高價格,房價修正二、三成是應該的,但也不是全面性修正,新莊、新店喊到每坪七十萬、板橋喊到九十萬,應先修正下來。
目前新北市還有很多預售屋在施工中,等到預售屋大量交屋,房價才有可能下來,因為建商有還款壓力、投資客也有貸款壓力,房價真正打下來起碼要一、二年;不過,三重、板橋、中和、永和及新店等,人口相當密集,房價要大跌不容易,漲價後幾乎就掛在那裡。
至於大台北以外地區,房價頂多修正一成至一成半,除了台中七期重劃區、高雄美術館附近,中南部房價幾乎沒什麼漲。
除了奢侈稅以外,政府打房應有哪些配套措施?
奢侈稅實際效應 至少半年才浮現
應該要有很多配套,最起碼有錢人的稅要課一點,可以調高公告地價及房屋評定現值,提高地價稅及房屋稅的稅基,讓房屋持有成本提高;房屋交易成本也要提高一點,目前資本利得不課稅,未來應採雙軌制,國內人士可以不課,但境外人士來買房地產,就要課資本利得稅,中資來台炒房就不容易了。
    政府也要加強查稅,買賣房產有沒有繳所得稅?有沒有繳贈與稅?該課的都課了,有錢人也不會隨便亂買,只要透過財產總歸戶,這些都可以查得到,但政府以前卻沒有做。
    其次是整體住宅政策,台灣應建立土地儲備制度,新加坡有七、八成民眾住在組屋(國宅),透過「公積金」制度,上班後五年內可以拿到國宅;最近經建會也要推出現代住宅,畫個餅可以,但應說明興建多少?價格多少?何時推出?
    北市有一些土地可以賣掉,出售土地的錢拿去新北市蓋社會住宅,新北市不是規劃三環三線嗎?將捷運站附近土地留下來蓋社會住宅,捷運的共構宅也不應該賣,可規劃二十坪左右的房屋,廉價租給年輕人當中繼住宅。
    另外,都市更新提供容積獎勵,北市大概一.三八倍,可以給一.四八倍,多十%是政府要的,透過容積移轉,變現後專款專用,北市都市更新案一年十幾件,每案最少十億元,一年就有一、二百億,以後可能有五百億、一千億,可用來支援社會住宅。
    不過,如果外來龐大資金無法阻絕,房價要修正還是不容易,要阻絕真的很難,透過地下經濟,資金往來根本查不到,所以政府應引導資金投入直接投資,還可創造就業機會。
    很多台商到中國或東南亞投資設廠,商品再走私或回銷回來,把國內的產業打垮了,加上農業、科技技術外流,中國複製技術後再搶台灣的外貿市場,國內就業機會愈來愈少,民眾沒有收入怎麼買得起房子?現在大學畢業生有三、四成找不到工作,有工作也薪資不高,年輕人當然會怨。
資本利得雙軌制 以抑制中資炒房
目前市場觀望氣氛濃厚,何時才是買房的好時機?如何推算合理房價?
北市房價很難修正,因為資金太多,撐住房價,如果要在北市購屋,有錢就可以考慮;在新北市購屋就不用那麼急,這幾年新北市推案量很大,等到預售屋陸續交屋,屆時投資客要賣、建商餘屋要出售,空屋、餘屋增加,價格才會明顯下修,大概要等一、二年。
    房屋合理價格,本來有好幾種推算方式,例如中古屋可用重置成本推算再折舊、預售屋可用中古屋價格推算,但現在怎麼推算都沒有用,房價原本一坪一百萬元,但如果一百二十萬賣得掉,還會訂一百萬元嗎?以前北市房價一坪六、七十萬,土地成本大概七成左右,現在一坪超過一百萬,土地成本起碼八成,地價問題無法解決,房價也是無解。
ECFA預期心理 房價已經難下修
    現在房市到底是買方或賣方市場,都搞不清楚了,明明要進入買方市場,但資金一進來,又亂掉了,過去經驗已不適用;所以我們開始擔心香港經驗會不會在台灣複製,一九九七年香港回歸後,房地產下來,但二○○三年香港與中國簽訂CEPA後,房地產又上去,台灣跟中國簽了ECFA,未來允許更多中資來台買房地產,加上ECFA引發外來需求的預期心理,房價很難下修。